國土部:可先租后讓 禁以土地換項目
  以相關土地優惠政策作“甜頭”去爭取更多的投資,這在各地招商系統中是公開的秘密,但自9月開始,這一情況將被禁止。
  
  6月6日,國土資源部發布《節約集約利用土地規定》(以下簡稱 《規定》)?!兑幎ā访鞔_:禁止以土地換項目、先征后返、補貼、獎勵等形式變相減免土地出讓價款。這是我國首部專門就土地節約集約利用進行規范和引導的部門規章,共九章38條,自2014年9月1日起實施。
  
  此舉并非無的放矢,據《每日經濟新聞》記者了解,很多地方在招商引資時,地價究竟能優惠至何種程度,很大意義上決定引資成功與否,而優惠地價甚至零地價看似繁榮地方經濟,卻也埋下諸多隱患。
  
  為解決變相減免土地出讓帶來的弊端,又兼顧企業利益,國土部新規還明確,市、縣國土資源主管部門可以采取先出租后出讓、在法定最高年期內實行縮短出讓年期等方式出讓土地。
  
  禁變相減免土地出讓金
  
  國土部《規定》的核心在于節約用地。去年底,國土部副部長胡存智就強調,今后一個時期,要緊扣節地評價與考核、節地標準與審查、節地技術節地模式與激勵機制等關鍵點,系統謀劃統籌推進,將節約集約用地貫穿于土地利用管理全過程。
  
  今年初,國土部下發《關于強化管控落實最嚴格耕地保護制度的通知》,其中提出,重點控制東部地區特別是京津冀、長三角、珠三角三大城市群建設用地規模。除生活用地及公共基礎設施用地外,原則上不再安排城市人口500萬以上特大城市中心城區新增建設用地。
  
  以北京為例,2014年北京國有建設用地供應計劃總量為5150公頃,較2013年的5650公頃再次下滑,實際上這是北京連續4年縮減供地計劃。
  
  《規定》強調國家通過土地利用總體規劃,對建設用地實行總量控制,確定建設用地的規模、布局、結構和時序安排。
  
  同時,《規定》根據實踐中探索出的成功經驗,提出城鄉土地利用應體現布局優化的原則,引導工業向開發區集中、人口向城鎮集中、住宅向社區集中,推動農村人口向中心村、中心鎮集聚,產業向功能區集中,耕地向適度規模經營集中。
  
  在監管與處罰上,國土部明確,縣級以上國土資源主管部門應當加強土地市場動態監測與監管,對建設用地批準和供應后開發情況實行全程監管,定期在門戶網站上公布相關情況,接受社會監督。
  
  省級國土資源主管部門應當對節約集約用地情況進行監督,依據法律法規對浪費土地的行為和責任主體予以處理并公開通報。
  
  除出臺方向性規劃外,國土部圍繞土地出讓金,限制地方濫用土地優惠政策招商引資。
  
  《規定》第二十二條明確,經營性用地應當以招標拍賣掛牌的方式確定土地使用者和土地價格。各類有償使用的土地供應不得低于國家規定的用地最低價標準。禁止以土地換項目、先征后返、補貼、獎勵等形式變相減免土地出讓價款。
  
  據《每日經濟新聞》記者了解,近年來,由于住宅和商業用地升值空間大,受到開發商追捧,因此出讓程序相對規范,圍繞土地出讓金減免的種種亂象往往發生在工業用地環節,特別是地方開發區、經濟園區招商引資時。
  
  “投資企業的意愿是低價拿地,為了吸引企業的投資,有些地方政府規避國家土地政策,讓投資企業以明顯低于公正的市場價格拿到土地。”華北某市開發區招商局人士告訴記者。
  
  他說,地方政府更看重經濟增長,而地方政府能提供什么呢?無非是土地和稅收優惠,企業未入駐前,稅收無從談起,對企業來說,廉價土地是最大的實惠。
  
  這位地方招商局人士表示,如果企業達到引資標準,不光是優惠地價,有時甚至是零地價成交都可以。這主要看項目本身對于地方的吸引力。
  
  在具體操作細節上,他說,有的企業先通過招拍掛方式以正常的價格取得土地使用權,政府再通過地方稅收返還、配套費返還或其他財政補貼的方式,將土地價差返還給企業,有的則是對土地招拍掛價格與承諾地價之間的差價由地方財政直接支付給土地部門。
  
  “先租后讓”或為解決之道
  
  利用土地優惠政策作為 “甜頭兒”吸引企業來屬地投資,地方政府看似是靈活使用資源撬動經濟發展,實則暗藏隱患。
  
  有業內人士指出,地方政府以低價土地招商引資,在前期征地過程中,必然要低價征收農民的土地,并且地方政府在工業用地方面少收的出讓金,最終會通過住宅及商業用地彌補,繼而推高服務業和房地產價格,居民成為最終埋單者。
  
  上述招商局人士還指出,由于廉價地甚至零地價成為 “潛規則”,一些會講故事的土地掮客們也發現了生財之道。“這些人往往會通過做假等方式描述一個很宏偉的項目,把自己包裝成很有實力的投資者,取得零地價土地后,再去其他地方融資,以土地和管理方式入股。”
  
  他說,這類掮客很快就會通過退股形式變現資金撤出,留下一個爛攤子給投資者和政府。
  
  “禁止以土地換項目”也是國土部此次《規定》明令禁止的另一種做法。有些地方政府為加快城市基礎設施和其他一些公共設施建設,會以向開發商提供一定面積土地且往往是經營性土地的使用權為條件,向企業換取工程。
  
  有審計署人士稱,這看似是加快地方基礎設施建設的做法,但不利于建立和規范正常的土地市場秩序,“以土地換項目”出讓的土地價格往往明顯低于市場價格,會造成國有土地收益流失。
  
  此外,由于換給開發商的土地未繳納出讓金而直接換成了工程項目,也造成了這部分應繳納出讓金的體外循環和固定資產投資脫離計劃控制。
  
  “盡管變相減免土地出讓金的做法將被禁止,但恐怕地方還是會想出其他辦法來。”上述地方招商局人士說。
  
  國土部也“想”了一個辦法,《規定》二十三條稱,市、縣國土資源主管部門可以采取先出租后出讓、在法定最高年期內實行縮短出讓年期等方式出讓土地。
  
  安徽省會合肥市在今年4月1日已經開始這種“先租后讓”試點。其方案為,對先租后讓的,應先確定租賃期(5年)、建設周期、稅收、就業等相關條件,經市土地管理委員會批準,一次性履行招拍掛程序。租賃期內,年租金標準按當年(即租金收取年)工業用地最低價標準的5%收取。
  
  而租賃期結束未達到建設、稅收、就業等相關條件的,土地予以無償收回。租賃期結束,達到建設、稅收、就業等相關條件并經市土地管理委員會批準,辦理出讓手續,出讓價格執行當年(即出讓手續辦理年)工業用地最低價標準。
  
  如有的地方政府在招商引資時,與企業簽訂投資協議,約定投資企業的投資規模,并承諾在企業投資達到相應的投資規模后,地方政府保證企業的最低用地價格。
  
  產業地產研究專家周建成表示,“先租后讓”土地出讓方式無疑將遏制拿地-抵押貸款-開發這種滾動的模式。

 
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