房價瘋漲的背后:中國到底有多少房子
  【獨家策劃】一張圖看懂中國的不動產登記
  
  這肯定不是中國大地上房子的全部,還得加上城中村、城市邊緣的小產權房,以及農村的住房,更有2009年以來興建的各類保障房約1373萬套。這簡直是無法計算了。
  
  人人皆談房地產,但估計很少有人清楚一個問題,那就是中國大地上到底有多少房子?
  
  這估計要等不動產登記結束,才能有個大概的數據。之所以說是大概,誤差是其次,登記是為了征稅,想來不少房產會鉆漏洞,當然還有各種違章建筑,以及永不停止的“拆出一個新中國”。
  
  我們來談談知道的吧,而且是群眾最關心的住宅類商品房。但這一項數據也是不全面的,年度竣工面積并無細分的住宅類數據,而且是從1995年才開始統計,能用的只有年度的住宅類商品房銷售面積。
  
  中國是在1979年出現商品房概念的,1980年6月《全國基本建設工作會議匯報提綱》正式實行允許住房商品化政策,但顯然在1998年之前,這個政策大多停留在紙上。
  
  計算開始了,若有數據恐懼癥,請直接跳躍。
  
  先用住宅類商品房竣工面積計算,該項數據從1998年7月才開始統計,到2013年底累計為69.08萬億平方米,顯然是誤差甚大。
  
  比較靠譜的可以用住宅類商品房銷售面積計算,因為該數據是從1986年開始統計的(圖1)。
  
  那么在此之前,中國人的住房面積有多少呢?有個模糊的普查數據,1985年70萬人群中的城鎮住房抽樣普查,全國房屋建筑面積46.76億平方米,看起來數據不小,可當時城鎮三四億人口一平均就慘了,人均10平方米左右吧。
  
  好了,我們來看住宅類商品房銷售的數據,圖1可以看出,在1998年住房商品化之前的12年里,年商品房銷售面積維持在1億平方米以下,在1992年有個1000平方米量級的增加,想來是小平同志“南巡”的風所吹。
  
  顯著的變化發生在1998年,當年住房正式實行貨幣化,住宅類商品房銷售面積首超1億平方米,并且之后增幅也明顯擴大,僅僅4年時間就實現1億平方米量級的飛躍,在2002年實現2.37億平方米。
  
  接下來更快,2年時間再度飛躍1億平方米量級,2004年實現銷售面積3.38億平方米。更厲害的是2005年~2007年,每年都跨1億平方米量級,尤其是在2007年A股大牛市的刺激之下,當年實現銷售面積7.01億平方米。
  
  暴漲之后往往是暴跌,在2008年金融危機的襲擊之下,當年銷售面積銳減,僅有5.93億平方米,比2006年略高。
  
  不過,在2008年底“四萬億”的刺激之下,2009年住宅類商品房銷售出現大幅反彈,直上8.62億平方米。而2010年~2012年,隨著“新國十條”等不斷加碼的調控,商品房銷售基本維持在9.3億~9.8億平方米。
  
  可以想象的是,倘若沒有“四萬億”刺激,中國樓市應基本見頂,和國外的房地產周期也不至于脫節太大。
  
  雖然2010年起加碼調控,但加速之后一下子剎住車太難啦,2011年下半年之后調控效應才有所顯現。
  
  而2013年,房價出現報復性的上漲,官方的統計數據是70個大中城市一年之內房價上漲20%左右,可想而知現實中的漲價幅度了。至于商品房銷售面積,2013年一舉突破10億平方米大關,達11.57億平方米。
  
  如此一來,1986年~2013年全國商品房銷售面積共達92.44億平方米,其中包含1997年~2013年期間的住宅別墅、高檔公寓類的商品房銷售面積3.76億平方米。
  
  再加上1985年的抽樣普查數據46.76億平方米,合計139.2億平方米。此外,在“拆出一個新中國”的轟轟烈烈運動中,1985年之前的房子有多少被拆除了就不得而知了。
  
  當然這個數據肯定是被低估的,因為《2005年城鎮房屋概況統計公報》顯示,截至2005年底,全國城鎮房屋建筑面積164.51億平方米,其中住宅建筑面積107.69億平方米,占房屋建筑面積的比重為65.46%。
  
  所以,這肯定不是中國大地上房子的全部,還得加上城中村、城市邊緣的小產權房,以及農村的住房,更有2009年以來興建的各類保障房約1373萬套。這簡直是無法計算了。
  
  不過也可以換一個角度,利用城鎮和農村人均住宅建筑面積來計算。
  
  按照2012年底城鎮人均32.91平方米、農村人均37.09平方米,2013年底城鎮7.3億人口、農村6.3億人口粗略計算,中國目前城鎮住宅面積240.24億平方米,農村233.67億平方米,合計住宅面積473.91億平方米。
  
  474億平方米是什么概念?這相當于中國115萬平方公里的平原上4%的面積是住宅。
  
  好了,我只能算到這一步了,確切的數據恭候不動產登記部門發布吧,但沒有個兩三年是難以出來的,至于有多少不愿意公布更難說了??傊?,你懂的!
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