樓市陣痛:開發商偷工加料跑路現象頻出

黃樹輝
  
  [海南樓市正在進入陣痛期,開發商偷工減料、壓縮配套、延期交房、拖欠工程款和工資,甚至老板“跑路”等現象層出不窮]
  
  三十年河東,三十年河西。僅僅才兩年時間,海南樓市的微生態已經裂變,曾經賺得盆滿缽滿的中小開發商開始慘遭淘汰。
  
  由于銷售不暢和價格回落,海南樓市中不少項目都在采取減少新項目開工、放緩在建項目等方式,紓解資金鏈壓力。
  
  海南樓市正在進入陣痛期,開發商偷工減料、壓縮配套、延期交房、拖欠工程款和工資,甚至老板“跑路”等現象層出不窮。
  
  撐不下去的中小開發商只能“斷臂求生”,尋求有實力的房企進行兼并收購,進一步加劇海南房地產市場的激烈洗牌。
  
  小開發商出局
  
  兩年后,陳鴻昌(化名)再次坐在《第一財經日報》記者的面前,話語客套但卻難掩疲態,完全沒有了當年的意氣風發。
  
  陳鴻昌依然迫切地向記者詢問:“你有沒有認識一些需要地塊的開發商,我手上有幾塊地要急著出手。”
  
  而陳鴻昌在兩年前也向記者詢問過類似的問題。只不過,當時熱衷于買地的陳鴻昌,是想聯絡一些開發商,收購地塊。
  
  此前的2010年1月,國際旅游島政策出臺刺激海南在短期內急劇膨脹,購房者和開發商都蜂擁而至,催生海南樓市的第二波熱潮。
  
  正是奔著這股熱潮,陳鴻昌在2010年初從湖南轉戰海南,以每畝十幾萬的價格收購了位于??谖骱0兑粋€老工業區內的150畝地塊。這是一塊工業用地,陳鴻昌收購后以每畝20多萬元的價格補交的地價差,將這幅地塊變更為住宅用地。
  
  本來打算自己開發,但有開發商竟然想高價收購這幅地塊。陳鴻昌隨之將這塊以每畝180萬元的價格出售給對方,轉手獲利2個多億。
  
  這讓陳鴻昌感到像做夢一樣,“我決定不做開發,只做土地買賣,這樣賺錢更快”。陳鴻昌隨后通過入股、直接收購等方式,在???、文昌、瓊海收購了五幅地塊,面積從幾十畝到600多畝不等,都是工業用地。
  
  這也是很多中小開發商在海南炒地的常用手法:低價收購工業用地,然后通過片區規劃調整和土地性質變更,再尋找買家高價出售。
  
  但隨著國家房地產調控政策的持續打壓,海南樓市隨之在2011年開始急轉直下,一度陷入冰凍狀態,這讓陳鴻昌措手不及。
  
  陳鴻昌說,一方面是政府對炒賣土地行為的打擊力度不斷加大,申請調整規劃和改變土地性質越來越難,另一方面是市場逆轉導致沒人愿意接手。而這兩個環節對炒地來說,缺一不可,“尤其是很難找到敢接盤的人”。
  
  “出來混,遲早要還的。”陳鴻昌略帶一絲自嘲,他說自己公司的資金鏈已經難以支撐,2010年賺的利潤又全部砸了進去。
  
  隱形資金鏈危機
  
  陳鴻昌的遭遇,折射目前海南房地產市場的縮影。驚喜、興奮、貪婪、未知乃至恐懼等諸多復雜情緒,在海南開發商中反復交織。有人甚至調侃說,海南的房地產開發商每天都在驚喜和驚嚇中度過。
  
  記者來到陳鴻昌當年出售的這個地塊上看到,這里已經是樓宇林立,但該項目并未對外推售。陳鴻昌說,當時這個項目樓面地價約每平方米1000元,建安成本2500元,加上稅費和銷售成本等,預期銷售價格為8000元。
  
  但根據目前情況來看,這個項目附近的房價普遍在每平方米5000至6000元。這意味著,如果低價銷售,這個項目的接盤者很可能無利可圖。
  
  陳鴻昌說:“接盤者也不是很專業,但當時根本也沒想到房價會下跌這么多,畢竟那時候大家都像瘋了一樣。”
  
  有知情人士透露,按照計劃該項目在2012年6月份就可以推售,但接盤的開發商不斷延緩工期,并遲遲不愿意開盤,主要是周邊樓市價格下調導致該項目的銷售壓力太大,“定價高了難以銷售,定價低了可能會虧本”。
  
  陳鴻昌坦言,公司陷入資金鏈困局主要是因為被一時暴利沖昏了頭腦,幾個項目同時上馬,一旦某一個環節出現問題,就很容易導致整個鏈條面臨斷裂。
  
  本報通過對多位開發商訪問了解到,類似于陳鴻昌的案例在海南樓市中并不在少數,目前很多中小開發商普遍因銷售回款遇阻而陷入資金鏈壓力。
  
  而更深層次原因是,在海南房地產市場中2009年至2010年之間上馬的項目過于集中,導致大量樓市扎堆入市,競爭過于激烈。
  
  根據官方統計,僅僅在2010年,海南全年房地產開發就完成投資467.87億元,同比暴增62.5%。而有機構統計,開發商2010年在海南房地產的總投資不低于1000億元,房地產項目可謂遍地開花。
  
  深圳某大型上市房企海南負責人向本報表示,目前??跇鞘羞@一輪推盤的項目多是在國際旅游島熱潮時所拿地塊,而且很多都是通過招拍掛拿地或接手二手地塊,土地成本相對較高,很難對售價進行大幅下調。
  
  該負責人稱,目前海南中小開發商普遍都存在不同程度的資金壓力問題,尤其是以投機為目的的開發商被套牢。“雖然沒有出現大量開發商倒閉的情況,但因資金鏈壓力而陷入半停工和停工狀態的開發商越來越多。”
  
  尤其是一些開發商開始采取了偷工減料、壓縮配套、延期交房、拖欠工程款等方式,緩沖資金鏈帶來的壓力。
  
  根據海南當地媒體報道,在2012年下半年,海南陵水、三亞、瓊海、文昌等地出現了多起開發商拖欠工程款和欠薪情況,包括三亞某標志性樓盤。
  
  行業并購上演
  
  相對普遍存在隱形危機而言,海南樓市中出現的中小開發商顯現危機更值得關注,尤其是一些開發商開始尋求外部輸血。
  
  深圳某大型上市房企海南負責人透露:“2012年以來向我們尋求收購的開發商越來越多,這些開發商大多擁有土地,但沒能力開發,也有很多是項目進入部分開發狀態,部分開發商甚至想把項目全部出讓給我們。”
  
  該負責人表示,這些開發商主要是因為資金鏈問題,急于出售項目以獲取自救,“往往提出的收購條件是要求現金支付”。
  
  根據公開資料,部分擁有資金優勢的開發商開始在海南展開收購。2012年4月,方興地產(00817.HK)以1.5億元收購海南蘭海集團旗下一項目公司51%的股權,擬通過項目公司取得海南三亞一幅土地的一級開發權。
  
  此外,7月,中弘地產宣布擬用自有資金2.46億元收購海南日升投資有限公司40%的股權。收購完成后,中弘興業將持有海南日升100%股權。越秀地產在11月24日以3.5億元的價格,向海南白馬控股有限公司收購海南一家項目公司50%股權。
  
  有開發商透露,除上述收購案例外,萬科、龍湖、海航等大型房企都在籌劃收購兼并事宜,以期在行業低谷期進入海南市場或加大布局。
  
  有上市房企負責人坦言:“很多項目提出的收購價格,都遠遠低于我們的預期,但考慮到目前市場銷售仍不樂觀,暫時不愿意接盤。”
  
  銷售不暢可能是限制大型開發商展開收購的重要原因。深圳經典陽光房地產顧問有限公司海南分公司總經理蔡志喆向本報記者表示,2010年房價暴漲透支了海南房價,目前剛需型產品降價后銷售不錯,但高端旅游地產產品仍未明顯走出低迷行情。
  
  根據海南省住建廳的統計數據,目前海南房地產市場的實際潛在供應總量約5000萬平方米,按照2011年880萬平方米的銷售速度計算,仍需要消化接近6年。
  
  每到寒風刺骨的冬季來臨,擁有溫潤空氣和陽光沙灘的海南就會迎來大批北方度假游客,這也是海南開發商苦守一年的精神支撐。
  
  在海南樓市旺季到來時,大型開發商開始組團北上拓展客戶,以期打開銷售不暢局面。1月5日,華潤、中信泰富、華亞等14家大型房產企業北上哈爾濱展開項目推介,帶領他們的是當地政府。
  
  實際上,海南從2012年12月就已經開始北上,在北京、上海、江浙、山西以及四川、重慶等地不斷巡回推介項目。
  
  

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