房產稅全國擴圍漸行漸近 專家評論稱劫富濟貧

房產稅漸行漸近四大懸疑待解
  
  關于房產稅,財政部部長謝旭人前不久有一句表態:“房產稅要在全國推開。”以他的身份公開表明此態度,令一直是“只聞樓梯響,不見人下來”的房產稅再度引發了極大的關注。
  
  不止一位接受《每日經濟新聞》記者調查的人士表示,這次房產稅開征是真的要來了。有幾套房子的人,多在謀算趕快“出手”,沒有房子計劃購房的也是興高采烈,因為他們認定:房產稅一開征,房價肯定就要掉下來。
  
  其實,房產稅早已不是什么新鮮名詞。在現行的19個稅種中,房產稅早就是其中之一。只不過,境內個人自用房產免繳而已。
  
  如果要開征房產稅,就是要把所有住房全部囊括進去。顯然,這是一件大事,也是一件相當不容易的事情。
  
  說到不容易,是因為開征房產稅,還有很多懸疑待解。比如:房產稅能否成為抑制房價的定海神針?其效果是劫富濟貧還是劫貧濟富?沿襲歐美模式還是另行中國特色?最終留給民眾的疑問就是:房產稅離我們究竟還有多遠?
  
  謝旭人表示,房產稅要在全國推開,說明這個大方向是既定的。但即使“風已滿樓”,也不一定意味著“山雨”馬上就來。財政部財科所所長賈康日前也坦承,具體擴征的時間表屬于頂層設計問題,目前尚不好預測。
  
  何況,開征房產稅,不好預測的方面遠不止一個推出時間節點的問題。誰都知道,當前房產稅躍到臺前,與房地產調控有很大的關聯。連續幾年的政策調控,盡管取得了一定效果,但與預期還是存在差距。出臺新的房產稅,能否成為房地產政策調控的一把利器,現在正、反兩方面的斷言,都只能是猜測。
  
  嚴格來說,房產稅要開征,除了這個大方向是明確的外,其他細節都還比較模糊。但我們還是希望通過本專題,盡可能地去接近房產稅真實的境況。
  
  此次《每日經濟新聞》記者特意邀約了房地產行業的相關各方:開發商、學者、中介機構,以及具體負責落實此事的稅務部門相關人士,他們有的對此關注得更為仔細,有的更為接近房產稅開征的幕后,把他們的看法集中到一起,或許才更為詳盡,也更為客觀。
  
  本專題中闡述觀點的人士分別為:國家稅務總局印其鳴(應受訪者要求,化名處理)、中國指數研究院[微博]常務副院長黃瑜、偉業我愛我家集團副總裁胡景暉、中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌、陽光100常務副總裁范小沖。
  
  懸疑一:房產稅離我們究竟還有多遠?
  
  印其鳴:

  
  房產稅的正式推行還很長遠。
  
  實際上,現在的稅制改革遇到了天花板效應。房產稅最大的優勢在于房子是不動產,但現在卻有人說非得要考慮房產超過多少面積之后才能征收,這就完全是把簡單的問題復雜化了。
  
  其原理就是,只要房子是固定在政府提供公共服務所在的區域里,那就需要征收房產稅。這和持有多少套,有多少面積,都沒有關系。如果房子在農村,沒有享受到政府的公共服務,那就不需要征房產稅。
  
  對于謝旭人部長強調的將房產稅同其他稅費合并,我覺得那是一種理想化的狀態。將和房地產相關的費用都改成規范的稅,即費改稅,使之最后都能納入規范的稅收范圍中去——這是我們努力的方向。
  
  首先財政部只能管稅收這一塊,其他收費都歸國土資源部管。和土地、房產相關的稅費都不是一個部門在管理。要合并是很難的。
  
  有人提出,經濟活動針對房產稅和城鎮土地所得稅,首先他們得改變原有落后的征收方式,然后再擴大到超過實際需要的社會單位。
  
  我的主張是將來政府也要征稅,現在是免稅的,將來房產超出面積,也要征稅。
  
  盛傳的兩湖(湖南、湖北)試點,兩湖本身是很積極的,稅司也在和地方政府洽談。媒體說的是兩湖的方案已經報到了國務院,但這都是傳說。關于具體的房產稅方案,我們內部研究的司局也認為還不成熟,還不到公開的時機。
  
  范小沖:
  
  中國離房產稅應該是越來越近了。
  
  房產稅能夠完善中國的稅收體制,而且也會使中國的土地制度和稅收制度更加合理化,對于改變政府靠出售土地而生存的土地財政的未來都是有價值、有意義的。但是征收難度,征收的標準,怎么來征收,這些都有很大的挑戰性。
  
  房產稅是按照評估價來征收的,那么評估的工作量和認定是一個巨大的工作。
  
  對于開發商而言,在不同時點上,房子的價格不一樣;同一個時點上,同一棟樓,甚至同一層樓里,不同大小、朝向,價格都不一樣,這樣的評估難度太大,而且這種評估,還會存在質疑。而且,這是涉及到千家萬戶、老百姓的利益問題,更需要特別慎重。
  
  胡景暉:

  
  我覺得明年肯定會擴大試點范圍。
  
  房產稅之所以到明年會這么迫切,最根本的原因就是,地方政府一定要找到一個相對長效的財政收入來源。
  
  在過去的10年中,地方財政基本上就靠賣地。但現實的問題是,可以拿出來賣的地越來越少,甚至是近乎枯竭了。雖然70年后,政府對商品房用地還可以再征收一次,但到目前為止,大部分房子到70年的期限,可能還有50多年的時間。
  
  短期之內,可能在類似湖南、湖北,或中等城市,或省會城市的試點比較大。在北京這樣的城市試點就不太可能了。我覺得房產稅是一個勇氣問題,不是一個技術問題。
  
  顧云昌:
  
  房產稅的改革是房地產稅收體制的改革。房產稅的開征是逐步的,個人認為上海的模式,地方政府會比較容易接受。
  
  接下來的試點工作,會側重選擇一些二三線小城市,在這些地區試點的影響不會太大,另外地方政府也在積極行動。
  
  實際上,在2008年召開的十七屆三中全會上就曾提出要適時開征物業稅,并對房產稅進行調整。政策上,國家稅收部門已經感覺到了房產稅的不合理。
  
  目前的房產稅和物業稅實際上還有差別的。最大的差別就是開征的面并不是所有的房屋持有者,這樣的稅收不能替代原有的財政收入。
  
  通過房產稅,要真正解決地方財政收入問題,在市場中平衡供需關系,力量還不是很大,但我們對它的期望值不能過高。
  
  房產稅應該向物業稅靠攏,大幅度征收,大面積征收,對存量進行征收。
  
  懸疑二:能否成為抑制房價上漲的定海神針?
  
  胡景暉:

  
  我個人覺得,房產稅不管稅收設計如何,既能平定房價,又能平定租金。但一定要有前提——必須是針對存量房。
  
  開征房產稅,直接的結果就是出售和出租的房源量會增加。因為不管采取什么方式來征收房產稅,都會導致多套持有的住房和囤積的住房被拿出來出售或出租。這樣一來,像北京的空置房、黑燈房問題在一定程度上就會得到改善。
  
  如果房源量增加的話,那至少不會是漲價的信號,對于后續還沒有買房的人就是好事。
  
  重慶和上海的試點之所以效果不太明顯——是因為他們只針對增量征收,而沒有對存量征收。因為征收房產稅需要有豁免范圍,那就需要公示所有人的房產信息。這樣,可售房源量就會立即增加,可買和可租的房源也會增加。
  
  范小沖:

  
  房產稅和房價其實是沒有關系的?;貧w到本質上,還是稅制的改革,不要輕易地同短期的宏觀調控、打壓房價結合在一起。
  
  但是現在有很多稅費是有重疊的。比如開發環節中的出讓金,我們現在已經將70年的保有環節一次性收光了。而在開發階段也是一次性征收,這樣就增加了土地和開發的成本,也使得初始的房價居高不下。但如果是把70年分攤到每一年的話,把初始成本降下來,對于降低房價是利好。
  
  房產稅的開征是必須的,中國的土地制度和地方的財稅制度有待完善。地方政府偏好吃土地財政,有了房產稅后,持有房屋就有了成本,空置率就會大大減少,就會逼迫業主出租或者是出售。
  
  作為開發商,很多東西不能從眼前利益來判斷,我們希望行業健康穩定發展。有了房產稅,就能慢慢替代現有的土地財政模式,當然對購買有一定的影響,但只要這個政策對所有人是公平的,那對所有開發商來說都是一樣的。
  
  黃瑜:
  
  房產稅改革的意義在于合理引導住房消費,調節多套房屋持有者的收益,完善房地產稅收體制,保障房地產市場的長期健康運行。至于直接抑制房價,我們認為房產稅并不具備這樣的功能。
  
  需要注意的是,重慶、上海的試點方案表明,房產稅開征初期范圍小、稅率低,與前幾年房價較高的漲幅相比,不能期望每年不足1%的房產稅能對投資需求有直接、快速的抑制作用。長期來看,它的作用在于抑制不合理消費,比如囤積多套房、追求過大的面積。
  
  關于房產稅改革地方財政收入的問題,2011年初我們做過測算,假設過兩種情況:一種是針對高端房、人均面積超過一定量進行征收;另一種是假設對所有存量住宅進行征收。即使對所有存量住宅征稅、稅率為1.5%的條件下,全國一年的房產稅約為7600億元,遠遠低于2010年全國土地出讓金額2.7萬億元。若按前一種方案,房產稅征收額僅為百億元左右。因此,短期內房產稅很難滿足地方財政收入的需要。
  
  顧云昌:
  
  對于抑制房價,房產稅也不是一點作用都沒有,但也不是很明顯,畢竟只是針對少部分人,起主要作用的是貨幣政策和金融環境。
  
  我認為影響房地產市場最主要的因素是貨幣因素,真正的市場要熱起來就需要大量貨幣的融入,這必然會影響金融環節和政策。比如我買一套房打八五折,當然這個利率可能是低于CPI,那我有錢當然是先買房去,這實際上是金融鼓勵,再加上現在信貸方面的錢也比較松快。樓市在去年第四季度基本上是沒什么交易量的,而到今年第四季度卻要旺起來了,原因就是去年沒有信貸,個貸在年底也已經沒有了,但今年的個貸卻比較充裕。
  
  今年以來,房地產市場指數開始回暖,回暖的因素是穩增長的貨幣政策和信貸思路的放開,現在各種錢都能通過信貸、信托流入房地產市場。
  
  原來地方政府為了找到合理的財政收入渠道,就想開征物業稅。但這個時候又冒出房價上漲過快的問題,于是就希望用房產稅來抑制房價上漲。房價上漲主要是炒房炒出來的,所以大家普遍期待房產稅又能用來遏制炒房。
  
  但是現在的問題是,光從房產稅的角度來解決問題不是一件容易的事情,并且全面開征,要達到像物業稅的水平會是一個很長的過程,恐怕還需要立法。
  
  懸疑三:劫富濟貧還是劫貧濟富?
  
  胡景暉:
  
  個人認為,按照房產稅的原理來說,應該是劫富濟貧。
  
  不管是遺產稅還是房產稅,實際上就是為了解決貧富不均的問題,實現財產上的二次分配。房產稅的提出應該是有這樣的初衷。
  
  比如社科院提到的40平方米的標準,有可能在北上廣深是40平方米,而在武漢或者秦皇島可能是60平方米。這個原理就是普通老百姓滿足于自住基本需求的人均水平會被豁免的。
  
  而房產稅主要針對的應該是豪宅。以北京為例,可能界定為40平方米,那50平方米以上或60平方米以上就會是豪宅了。
  
  所以我還建議將來在推行房產稅的時候,可以將之同住房租賃之間形成抵免機制,這也能避免“誤傷”百姓。
  
  以北京為例,如果將來要開征房產稅,原則上從第二套開始或者房屋面積大于50平方米開始征房產稅,每年按照房屋市場上的1%來交。假設兩三百萬元的一套房,那每年就要交兩三萬元的房產稅。但是如果將這套房子拿來出租,為了給予證明,那就要交租房的綜合稅,一套兩三百萬元的房子出租大概每月3000元左右,3000元的5%也就只有150元,交一年才1800元。兩個選擇,大家必然都會選擇后者。拿著綜合稅的稅票到房產局去登記,就能免去或抵扣一部分的房產稅。這樣的抵免機制就會使北京市場上可供出租的房源大量增加。
  
  我認為房產稅的推行根本沒有任何問題,最根本的問題在于勇氣,在于如何做到公平公開。對于我或者我的員工們來說,征不征房產稅都沒有什么問題,像他們大多住的不過是60平方米、80平方米的房子,有的還在租房,就是要收房產稅也收不到他們頭上。
  
  按照房產稅最早期的設定來說,首先涉及到個人稅收。國內和個人財產有關的只有個人所得稅。但在國外,除了個人所得稅,還有財產稅,財產稅主要有遺產稅和房產稅兩個大項。事實上,針對個人稅收來講,房產稅能夠彌補個人稅收的一個斷檔和空白。
  
  黃瑜:

  
  從理論上說,所有的商品房都應該收取房產稅。在實際操作過程中,我們可以參考其他國家的經驗,商業辦公用房要征,多套住房要征,明顯高于普通住房需求的別墅公寓要征。而保障房體系內住房、低收入人群住房以及一些公益性質的商品房可以考慮不征或少征。
  
  但是現階段實行全面征收還需要考慮到這樣的問題,由于住房供應總體不足
  
  (2010年人口普查數據顯示,城市家庭中55%的家庭人均住房面積少于30平方米,約27%的家庭租房,北京、上海等地更是接近40%),市場中買方仍處于劣勢,房產稅會轉化為交易環節的房價或其他稅費,不僅沒有達到應有的效果,也增加了剛需的負擔。正如二手房市場,本該由賣方承擔的個人所得稅、營業稅等稅費,普遍由買方完全承擔。
  
  另外,中國有龐大的租房人群,他們所租住的也必然是房東不居住的第二套房甚至第N套房,每年征收的房產稅會自然而然地轉嫁到租金當中,以租金養房的現象也完全可能出現。
  
  所以,我國的房產稅應該更加凸顯不同社會發展階段的變化和差異,逐步地、適當地擴大征收范圍。
  
  印其鳴:

  
  最關鍵的是制度的設定,只要制度設計好了就不會劫貧濟富。面臨這么多困難,如何設計就有一個基數。這個基數不管是40平方米,還是第二套房,只要在這個基數內就是不征稅的,超過這個特定的基數就要征稅了。
  
  我們現在的房產稅提到的公開透明,在以后推行時肯定會征求老百姓的意見的。關鍵是目前中國的稅制還不夠完善。
  
  懸疑四:沿襲歐美模式還是另行中國特色?
  
  范小沖:
  

  國外的土地是私有的,但是我國土地都是國有的。買房時會有40年、50年、70年的土地租用年限,所以在產權、所有制方面是不同的。
  
  此外,中國的房產稅沒有在上世紀80年代末90年代初,即房地產市場化開始的時候推出,而是在20年后推出。在這期間,蓋起了太多的房子,這些房子在賣的時候70年出讓金是一次性交清的,而且買房子時沒有提過未來要交物業稅之說。那么對于原有的老房子征稅的時候,難度就會很大。
  
  再有一點,物業稅不是一個交易環節能夠一次性控制的,但又需要年年去申報,年年去交,制約的手段就不夠多。因為中國的信用體制和稅收體制還沒有完善起來,所以征收的難度和成本就會非常高,而且在觀念上也讓人很難理解。
  
  而且不同的產權,不同的房子,非常復雜。中國的房產體制一開始沒有一次性改到位,遺留了很多問題。
  
  印其鳴:
  
  國外征收房產稅就類似于我國社區內征收物業費一樣。
  
  在美國對房產都有一個評估價,并以此為基數來征稅。如果是在中國,還是按照價格征稅比較合適。地方的征稅標準就讓地方政府自己設定即可。假如一個地方公共服務水平高,教育水平高,那就必須要多交稅,這在美國也一樣。
  
  其實我們也可以按照一個評估價格來征稅。在國外,對于這個評估價是固定的,一般一二十年都不會變。至于土地產權問題,雖然在國外土地產權為私有,只征房產稅,而我們則還有土地出讓金。但這是兩個概念。
  
  在美國,只有小地方,這個小區的政府才擁有對當地的征稅權。相比之下,雖然目前咱們國家的縣級政府擁有征稅權,但沒有立法權,也沒有解釋權。而且稅收到最后還得上繳到省級,還有一定的財政分配。
  
  需要注意的是,像美國提到的地方政府和我們說的地方政府在概念上是不一樣的。他們說的地方政府是州以下的政府,相當于咱們的縣以下的級別,對他們來說,房產稅可以成為地方政府的主要稅種,但是在我國卻不行。
  
  之前有人說的房產稅能成為地方政府的主要稅種,我覺得這不切實際,首先要搞清楚的是美國地方政府的級別情況。
  
  交土地租用金是購買土地使用上的權限,而在土地上有了房產,對這個財產征收的稅就是房產稅。普通百姓可能不理解,但是從稅收上來講,這二者的稅基是不一樣的。就像一個企業要建一個工房,工廠就要交耕地占用稅,在經營之后也還要交增值稅或房產稅等。
  
  黃瑜:
  
  在國外,由于土地大多為私有,地和房之間不存在某一個到期的矛盾。而在我國,所謂的自動延期并沒有從根本上解決住宅用地70年產權到期后如何保障的問題。我們的建議是,以房地完全權屬為前提,產權人即使去世,只要其繼承人完成產權轉移的過程,就需要繼續對房屋繳納房產稅;房產稅的繳納與個人信用體系掛鉤,必要時采取行政手段催繳或查封。至于房產稅的支出,建議參考美國的做法,建立房產稅??顚S玫耐ǖ?。
  
  房產稅如何評估,公平、公正、高效是這項工作的準則。在具體實施過程中,可以嘗試參考基準地價模式,形成區片基準房價,建立自動化的評估系統進行批量評估,加之對個人住房套數、面積等情況的綜合考量,確定每套房屋的稅率,從而得出最終所需繳納的稅款。
  
  胡景暉:
  
  在歐美,房產稅是地方政府財政的主要來源。以美國為例,其房產稅大概為1.5%左右,地方政府拿這筆錢主要用于當地的教育和社會治安,提供社區環境,進而房價更高,致使房產稅也能更高,從而形成良性循環。但我國很多地方政府在工作中卻往往很短視,不顧當地長遠的發展。
  
  在今年“兩會”期間我看到一個提案:用土地的永久使用權去和百姓交換繳納房產稅的意愿。這樣一來,既解決了70年后的土地使用權的歸屬問題,也解決了房產稅和土地使用權相匹配的問題。
  
  

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