2012樓市盤點:政策上穩房價 市場上去庫存明顯

2012年度的北京晨報“榜樣地產”評選在今天終于揭曉。
  
  在歷時兩個多月的評選活動中,在業界專家和熱心讀者的共同參與下,2012年,就是這樣一些房企的表現搶眼優秀;就是那些樓盤項目讓置業者青睞有加……
  
  這一年,北京晨報密切關注著購房者所看重的熱點區域、所鐘愛的產品類型、所信賴的房企品牌、所推崇的業界領袖……新一年度的榜樣,正是誕生于市場的晴雨、讀者的心聲。也許每個人心目中候選的“榜樣地產”,并不僅僅囿于一張調查問卷,但請相信,北京晨報“榜樣地產”的評選代表的是這樣一種甄選態度:責任、精準、獨到。
  
  過去的一年,曾經的“榜樣”以己之力引領、推動著樓市的發展。
  
  未來的一年,今天的“榜樣”還將帶起風潮、樹立標桿,站在業界前沿開拓更美好的未來。
  
  政策
  
  2012年的房地產政策,將“不動搖”的調控決心,從年初開始就“穩定”、“穩步”地推進到了年末。
  
  主線明朗,措施明確,2012年出臺的房地產系列政策和舉措在土地管理、保障安居、稅制改革等方面都起到了“企穩”作用。
  
  促安居去投機穩房價
  
  ●“保障”措施頻出

  
  2012年1月,國土資源部開年便定下了“供地指標從嚴從緊、優先保障房”的土地管理基調。隨后,國土資源部再次表示,2011年全國住房用地落實率不到七成,2012年住房用地供應計劃總量,原則上應不低于過去5年年均實際供應量,同時將開展集體建設用地建租賃房和小產權房清理工作試點,在試點的基礎上總結完善政策,為啟動全面清理小產權房的工作,做好制度和政策的儲備。2012年5月中旬,國土資源部公布了2012年全國住房用地供應計劃,其中計劃供應保障性安居工程和中小套型商品房用地13.68萬公頃,占全國住房用地供應計劃的80%,并要求各地合理增加普通商品住房用地,嚴格控制高檔住宅用地,不得以任何形式安排別墅類用地。強調要繼續執行保障性安居工程建設用地情況的目標責任考核。政府不但從土地供應上優先保障房建設,住建部還在2012年3月期間下發了《關于做好2012年城鎮保障性安居工程工作的通知》,要求各地對保障房將建立項目庫,吸引社會資金建保障房,加大基礎設施投入力度,加強分配和質量管理,全面推進2012年城鎮保障性安居工程建設,對于政府鼓勵社會資本介入保障性安居工程建設的表態,多數房企都十分認同。
  
  另一方面,對于拆遷安置政府也在今年有了進一步舉措:今年5月,國務院辦公廳發布了《2012年政府信息公開重點工作安排》,要求推進保障性住房信息、征地拆遷信息等信息公開,之前,最高人民法院也出臺了司法解釋,對辦理市、縣級人民政府申請人民法院強制執行國有土地上房屋征收補償決定案件,作出了具體規范,保護被征收人合法權益,防止行政權力濫用。
  
  政府在保障購房者權益上,從客觀與主觀雙方面都有新的舉措。如5月,北京市工商局和市住建委聯合下發通知,在全市開展了房地產經紀行業的專項整治活動,加強打擊違反限購政策騙購住房行為,房產中介及其人員違反住房限購政策的行為被嚴查;如偽造“綠卡”(《北京市工作居住證》)騙購住房的,2年內將不得在北京購置住房,且偽造“綠卡”的當事人,將被永久取消辦理“綠卡”的資格,如偽造“綠卡”的行為涉及所在單位,該單位也將被暫停申辦“綠卡”資格。
  
  ●“嚴控”把關走勢
  
  鞏固調控成果,“不放松”、“不動搖”,是2012年房地產政策的“主旋律”,而以“抑制房價”為目標的調控已被認為是短期行為,促進房地產市場的穩健發展才是調控的長期方向。
  
  進入2月份,全國有超14個城市樓市政策出現了“微調”,對此,住建部表示,地方政府不應試圖調整中央政府的房地產調控政策,必須遵從中央的政策立場。標志性事件即“蕪湖新政”的夭折,業內人士認為該事件傳出的信號就是:調控不會放松。
  
  2012年4月13日,國務院總理溫家寶在主持召開的國務院常務會議上明確指出:“鞏固房地產市場調控成果。堅持房地產調控政策不動搖,絕不讓調控出現反復。采取有效措施增加普通商品房供給。推進保障性安居工程建設,完善公租房、廉租房的配套設施。”
  
  而政府在對去除投機性購房上,也加大了力度。北京就于今年2月明確規定了“新購經適房禁止上市出售”,如果銷售需由政府回購。市住建委表示,經適房和限價房將優先向一定年齡以上的、2人戶及以上家庭配售,引導單身年輕人承租公租房。這也是配合北京市大力發展公租房,廉租房與公租房并軌建設、分配、運營和管理的舉措。“房地產調控將堅持抑制投機性”,這是今年9月初,來自住建部政策研究中心的表態,由于當前住房市場的主要矛盾是住房資源占用不平衡,要解決這個問題,就要堅持改革調控的方向,房地產調控政策中說的“不動搖”指調控方向不動搖,它包括兩個方面,一是抑制投機,促進房價合理回歸;二是支持和保護合理的購房需求。采取差別化的信貸和稅收政策,將有助于抑制樓市投資和投機性需求。
  
  另一項杜絕“炒房”的舉措,就是穩步推進的“房產稅”。雖然,從今年5月開始,“房產稅年內擴圍板上釘釘”的消息源源不斷,但試點城市并未在年內進一步確定鋪開。與此同時,不少業內人士都指出“要區分房產稅和房地產稅”這兩個不同的概念,如果按照原值征收則是房產稅,如果按照評估價值則是房地產稅,但“房產稅”確實是為了加強對房地產市場的調控的。此外,40城市住房信息聯網計劃雖未在今年6月達成,但卻為下一步房產稅的征收,以及相關的稅收制度改革奠定了基礎。
  
  土地篇
  
  根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計,2012年全年北京共成交經營性用地360公頃,僅完成全市年度供應計劃1200公頃的30%。除工業用地繼續保持上漲之外,住宅、商業及辦公用地規模均出現明顯下滑。
  
  而就在近日,針對當前土地市場出現波動的城市,國土部明確提出了三方面要求:一是加供應、穩后市;二是控異常、防波動;三是避免誤讀誤導、穩定市場預期。在明確了保持土地市場穩定,促進房地產市場平穩運行這一目標的同時,政府也再次表現出進一步鞏固調控成果的決心。
  
  “先抑后揚”土地市場難改低迷大局
  

  ●全年住宅用地成交量創近6年來新低
  
  統計顯示,即使年底入市的住宅用地都能順利成交,2012年全年北京市住宅用地成交總量也不過40宗,規劃建筑面積總計648.2萬平方米,同比2011年下跌15.3%,創近6年來新低;全年住宅用地出讓金額僅為357.4億元,同比2011年下跌4%,創近5年來新低;全年住宅用地樓面地價為6530元/平方米,同比2011年上漲34%;住宅用地平均溢價率為27.4%,比2011年增加16.1個百分點。
  
  總的來看,今年上半年,北京土地市場不僅供應萎縮、需求乏力,而且新開工量相對較低。直到下半年,土地市場才開始出現逆轉,供需回升的同時,房企拿地開工意愿增強,土地供應開始加速轉化,市場漸漸進入良性循環。
  
  偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為,從中央至地方的嚴厲調控使房企不得不在花錢時謹小慎微,拿地作為房企最主要的成本支出,更是慎之又慎,即便是銷售回款明顯增加,但綜合來看,房企的拿地動力仍是不比從前;同時,在中央政府對保障房的重視及調整過高的土地價格要求下,北京市國土局推地過程需考慮保障房用地的配建模式、土地底價的制定等諸多因素,多年的高強度開發也使得北京可利用的優質土地資源有限,供地規模不如往年。在房企拿地顧忌猶存、政府推地數量及質量遞減的情況下,北京市土地市場呈現低迷狀態也在情理之中。
  
  ●前11月北京住宅新開工面積大跌
  
  根據國土部日前發布的消息,截至11月底,全國房地產用地供應13.34萬公頃,同比減少8%,降幅較前三季度收窄4.5個百分點。其中,全國住宅用地供應9.14萬公頃,同比減少15.3%,降幅較上半年收窄6.4個百分點。預計全年有望接近去年水平,達到或超過前五年平均供應量;截至11月底,全國未竣工房地產用地46.87萬公頃,其中在建33.46萬公頃,與年初相比增加了30.6%,未開工13.41萬公頃,減少了40.0%;全國住宅用地中在建面積26.16萬公頃,增加了30.4%,未開工面積10.05萬公頃,減少了42.4%,今年供出的足量土地,正在全面、加速地轉化為房屋供應。
  
  然而與之對比,北京市2012年前11個月的住宅新開工量并不樂觀。北京市統計局發布的統計數據顯示,2012年前11個月,北京市商品住宅新開工面積為1455萬平方米,同比下降40.5%。今年住宅銷售面積為1179.2萬平方米,同比增長52.7%。住宅銷售面積大增的同時,新開工面積急劇萎縮,這或將導致明年初新房供應量大幅下降,新房成交量減少的同時,未來房價下降的概率也將變小。在不放松調控政策的前提下,加快市場供應或將成為緩解房價上漲壓力的主要手段,加快土地供應、加快房企開工竣工速度等,并通過相關的制度、政策、稅收等手段促使存量房中大量空置、閑置的“黑燈房”進入市場中,或將緩解住宅市場供不應求的局面。
  
  ●明年土地總體成交量有望回漲
  
  不少業內人士認為,為了保證市場的良性循環,明年政府或將在堅持全局把控的同時,加強對重點城市的控制。此外,有關部門對于閑置土地的查處力度及重點土地的核查或將繼續從緊,而這對于地方政府和房企而言都將是嚴峻的考驗。
  
  與2012年相比,2013年北京土地市場有望出現復蘇,住宅用地供應總量同比將有所增長,但漲幅有限。鑒于北京的土地現狀,所供土地仍將以近遠郊區域為主,其中遠郊區域所占比重將繼續上升。配建保障房的住宅用地比重或將進一步加大,更多的純保障房用地也將推出。由于北京土地一級開發涉及成本較高,土地價格明顯松動的可能性較??;部分房企在京的土地儲備量日漸萎縮,盡管在京拿地成本很高,但從投資風險的角度考慮,樓市需求旺盛的一線城市依然是房企的首選;在供應小幅增長、需求積極性增加的情況下,未來一段時間內,北京市土地市場有望走出低迷,總體成交量或將出現回漲。
  
  但另一方面,依照常規思路,政府在2013年還將繼續通過發布暫停出讓公告、出讓地址變更公告、發布土地供地計劃等方式,提前干預房企拿地,預防高溢價地塊頻繁出現。在招拍掛交易現場,針對個別地塊或將繼續執行“限總價、競保障房”的模式,變相提高拿地門檻,防止高溢價地塊帶來恐慌,影響樓市預期。這也要求房企要加強成本控制,避免惡性競爭,政府也有責任合理定價、保證公平交易。
  
  市場篇
  
  依照往年經驗,年底本是樓市傳統的淡季,但令人意外的是,今年年底北京的樓市交易格外活躍,這與近期房地產調控無趨嚴跡象、供需雙方需求預期發生轉變等因素不無關系。伴隨年末樓市“翹尾”,2012年北京樓市即將在一片火熱中落下帷幕。
  
  綜合北京一手房市場的全年表現,從最初供需雙方的觀望,到房企主動降價促銷引導購房者入市,再到部分成功回籠資金的房企試探性提價,直至隨著房企及購房者的回歸理性,中小剛需戶型再度成為成交主力……調控政策從始至終發揮著重要作用。與此同時,上半年剛性購房需求的集中釋放及下半年改善型購房需求的接棒,也進一步增強了二手房業主出售房源的意愿,使得2012年北京二手房交易量在整體上保持了持續上漲的態勢。
  
  “一波三折”京城住宅高溫落幕
  
  【一手房市場】
  
  年度交易均價首次回落“去庫存”明顯

  
  來自機構的監測數據顯示,2012年,北京市一手房(不含保障房)成交總量將達到9.1萬套,較去年同比上漲55%,成交量創自2010年4月樓市調控至今近3年來成交量的新高;全市一手房成交均價為20745元/平方米,同比去年下降3.7%,這是自有統計記錄以來,北京市年度交易均價首次出現回落。
  
  事實上,今年以來,北京市各環線的房價都出現了不同程度的上漲。數據顯示,北京市三、四環漲幅最大,達到17.5%;五、六環漲幅最小,為0.4%。盡管如此,五環外高達83%的成交量占比,尤其是六環外交易比重的增加,還是在結構上拉低了全市的整體成交均價。據了解,2012年全市一手房(不含保障房)交易結構中,五環外成交量占比高達83%,比去年同區域占比提升了9個百分點,六環以外比重上漲了7.3個百分點。
  
  根據機構預測,2012年全年,北京市一手房(不含保障房)新增供應量為6.8萬套,同比去年上漲4.7%,而全年成交量或將達到9.1萬套,凈消耗庫存量約2.3萬套。在最嚴厲的限購政策以及緊縮的信貸政策的雙重作用之下,2011年的北京樓市“供過于求”現象嚴重,庫存量一度超過10萬套;而如今,由于市場成交量的回漲,一手房庫存量已經不足8萬套,2012年樓市“去庫存”名副其實。
  
  對于2013年的一手房市場,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為,其供應量、成交量將與今年基本持平,房價或將穩步上漲。胡景暉預測,由于近兩年住宅用地成交量萎縮,明年一手房市場的供應量大幅上漲的可能性不存在,但由于房價預期看漲,房企推盤積極性增加,因此明年全年的供應量或將繼續保持7萬套左右的規模;鑒于明年樓市調控放松的可能性不大,首次置業的剛性購房需求及改善型置業升級需求仍將支撐全年樓市,2013年成交量有望繼續維持約8萬套的水平,成交均價則可能回漲至2011年水平;從區域上來看,五環以外的成交量繼續占據80%至85%的市場規模,六環外一手房的成交比重將繼續增加,五環內的價格漲幅可能會超過10%,五環外的價格最高漲幅則不會超過5%;在限貸政策從嚴執行的同時,首次置業與首次改善型購房者或將在明年得到更多信貸政策的惠及。
  
  【二手房市場】
  
  7月沖高回落年末再迎“翹尾”

  
  根據北京住建委網站公布的網簽數據統計顯示,截至13日,12月北京市二手住宅網簽總量為6565套,預計12月全月的網簽量將超過1.5萬套。由此推算,2012年全年北京全市二手住宅網簽量將超過14萬套,與2011年全年的成交量相比漲幅將超過16%;偉業我愛我家市場研究院的統計數據則顯示,2012年北京二手住宅成交均價為24594元/平方米,比去年的房價上漲了8%。
  
  盡管整體表現不俗,但2012年的北京二手住宅市場仍然算得上是“一波三折”。今年春節過后,積蓄已久的剛性購房需求率先回暖,推動二手房交易量穩步回暖;5、6月份由于購房者對于后市的悲觀預期,再次推動了二手房交易量連續三個月上漲,并于7月份達到全年的峰值;隨后,中央派督察組到各地督察樓市調控執行情況,住建部、國家發改委、中國銀監會、人民銀行等中央多部委則相繼發布聲明,多次重申將從嚴樓市調控,受此影響,加之上半年剛需釋放明顯,二手房成交量出現連續三個月回落;在經歷了“金九銀十”的低谷后,11月份,明年開春即將結婚的婚房需求,加之年底的改善置業需求,推動了二手房成交量的年底爆發。
  
  有業內人士表示,近兩年住宅用地成交量大幅萎縮,這或將間接導致明年一手房市場的供應量稍顯欠缺,一部分購房需求將因此而流向二手房市場。二手房市場,尤其是城市核心區市場供求矛盾的激化,將給2013年二手房價的上行帶來壓力。但鑒于管理部門有可能通過相關的制度、政策、稅收等手段來緩解住宅市場供不應求的局面,因此,明年房價只會保持小幅上漲,暴漲的可能性不大。
  
   

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